Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilen, mevcut kira bedelinin artışının veya azaltılmasının talep edildiği bir dava türüdür. Kira sözleşmesi yapılırken taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak yeni kira döneminde bu kira bedelinde değişiklik yapılması taraflarca istenebilir. TBK m. 344’e göre:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Kanun maddesinden de anlaşıldığı üzere, taraflar yeni kira dönemi kira bedeli konusunda anlaşamadıkları takdirde kira tespit davası açarak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilirler.
Kira sözleşmesi 5 yıldan kısaysa ve taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa yeni dönemde belirlenecek kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların aralarında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın; kira bedeli, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri, piyasa rayici gibi durumlar göz önünde bulundurularak belirlenecektir. Bu durumda kira bedeli belirlenirken aynı durumda bulunan diğer kiralık dairelerin fiyatlarının araştırılması yerinde olacaktır.
Kira Tespit Davası Şartları 2023
Kira tespit davası açılabilmesi için 2 şartın varlığı aranmaktadır. Bunlar:
1. Taraflar arasında kira sözleşmesi olması gerekir. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Yazılılık şartı bulunmamaktadır
2. Tarafların davayı açmakta hukuki yararının bulunması gerekmektedir. Buradan anlaşılması gereken mesela taraflar yeni kira döneminin bedeli konusunda yasal sınırlara ve kanuna uygun olarak bir kira bedeli zaten belirlemişlere bu durumda kira bedelinin tespiti davası açmakta hukuki yarardan söz edilemez.
Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için bu iki şartın da birlikte bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde dava reddedilecektir.
Kira Tespit Davasında Süre
Kira tespit davası açılabilmesi için kanunumuzda herhangi bir süre öngörülmüş değildir.
TBK m. 345 “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Kanun maddesinden de anlaşıldığı gibi, kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak taraflar mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmasını istiyorlarsa, davayı yeni kira döneminden en az 30 gün önce açmış olmaları veya en az 30 gün önceden bu hususunun yazılı olarak karşı tarafa ihtar edilmiş olması gerekir. Bu şartlar gerçekleşmişse eğer hakim tarafından belirlenecek yeni kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmaktadır.
ÖZET OLARAK :
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir (TBK m.344/III).
Başka bir ifadeyle, taraflar kira ilişkisini beş yıl sürdürmüşlerse ve altıncı kira yıl için kira artış oranı belirlenecekse, kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına bakılmaz. Ayrıca, altıncı kira yılı için belirlenecek kira artış oranının baraj oranın altında olması da zorunlu değildir, hakim baraj oranın üzerinde bir artış oranına da hükmedebilir.
Beş yıldan sonrası için kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması halinde hakimin baraj oranla bağlı olmamasının altında yatan mantık şudur: Beş yıllık zaman zarfında kiralananın bulunduğu yerdeki şartlar değişebilir ve kira bedelleri çok düşük kalabilir.
Bir örnek üzerinden ifade etmek gerekirse, 01 Mart 2015 tarihinde bir yıllık olarak akdedilen bir kira sözleşmesi için 01 Mart 2016 tarihinde birinci kira yılı dolacaktır. Eğer kira sözleşmesinde bir artış oranı kararlaştırılmamışsa ve taraflar anlaşamıyorsa, mahkemeye başvurmaları gerekecektir. Ancak hakim, henüz beş yıllık dönem geçmediği için baraj oranla bağlı olarak kira bedelini tespit edebilecek, yani baraj orandan daha yüksek bir oranda artışa hükmedemeyecektir.
Aynı örneğin beş yılı doldurduğunu düşünecek olursak, 01 Mart 2015 tarihinde başlayan kiracılık ilişkisi 01 Mart 2020 tarihinde beş yıllık dönemi doldurmuş olacaktır. Bu tarih gelmeden önce (01 Mart 2020 tarihi) taraflar altıncı kira yılı için kira bedelinin tespit edilmesi hakkında dava açabilirler. Bu kez, hakim baraj oranla bağlı olmaksızın, yani baraj orandan daha yüksek bir oranda artışa hükmedebilir.
Yargıtay, konuyla ilgili olarak verdiği kararlarda, kanunda ve doktrinde yer almayan bir terminoloji kullanmaktadır. Yargıtay, beş yıllık dönem içindeki yıllarda gerçekleşen artışları kast etmek üzere “endeks dönemi” terimini kullanmaktadır. Beş yıllık dönem sonu için ise “hakkaniyet dönemi”, “nefaset dönemi”, “hakkaniyet ve nefaset dönemi” gibi terimler kullanmaktadır.[1]
Beş yılın sonunda, altıncı kira döneminde kira tespiti talep edilebileceği gibi, onuncu yılın sonunda, on beşinci yılın sonunda gibi her beş yılın sonunda kira tespitinin belirlenmesi için dava açmak hukuken imkan dahilindedir.
Kira Tespit , Kira Uyarlama ve Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Dönemi
1.09.2023 tarihinden itibaren açılacak kira tespit davaları , tahliye davaları ve kira uyarlama davaları ile kira ilişkisinden kaynaklı tüm uyuşmazlıklar için ARABULUCULUK yapılmak zorundadır. Arabuluculuk yapılmadan açılan davalarda usul sıkıntısı yaşanacak olup davaların usulde reddi gerekebilecektir. Bu sebeple hukuki hizmet almadan yapılan işlemlerin hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından problem yaratacağı açıktır.
5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir mi
5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların aralarında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın; kira bedeli,kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri, piyasa rayici gibi durumlar gözönünde bulundurularak belirlenecektir. Bu durumda kira bedeli belirlenirken aynı durumda bulunan diğer kiralık dairelerin fiyatlarının araştırılması yerinde olacaktır.
5 Yılı Dolan Kiracıya Nasıl Zam Yapılır?
Kira süresi 5 yılı dolan kiracının kira bedelinin düşük olduğu düşünülüyorsa ve kira bedelinde zam yapılmak isteniyorsa bunun için kira bedelinin tespiti veya kira bedelinin artırımı davası açabilirler. Bu konuda hakim, emsal kira bedellerine, piyasa araştırmasına, emsal kira bedellerine ve kiralanın durumuna göre artırım yapmalıdır. Bu konuda o civardaki kiralık evlerin güncel kira bedellerinin araştırılması ispat açısından önemlidir.
İnceleyiniz: 5 Yıllık kiracı nasıl çıkarılır
Kira Uyarlama Davası İhtar Şartı
Kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce ihtar çekilmesine gerek yoktur. Zira kanunumuzda böyle bir zorunluluk öngörülmemiştir. Ancak taraflardan her biri diğer tarafa kira bedelinin tespiti için 30 gün önceden kira bedelinde artış yapılacağı karşı tarafa bildirirse açılmış olan dava sonucu belirlenecek yeni kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu durumda kira tespit davası açılması konusunda ihtar çekmek zorunlu değilse de eğer ki belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminde de geçerli olmasını isteniyorsa bu konuda 30 gün önceden ihtar çekilmesi gereklidir.
Tespit Edilen Aylık Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerli Olur ?
Bu konuda kanunumuzda düzenleme mevcuttur. TBK m. 345’e göre “Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” Söz konusu kanun hükmü uyarınca kira bedelinin hangi aydan itibaren geçerli olacağını belirleyecek olan davanın açıldığı veya kiracıya kira bedelinde artış olacağının ihtar edildiği dönem belirlemektedir. Eğer ki dava yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce açılmış veya kiracıya kira bedelinin artacağı 30 gün önceden bildirilmişse tespit edilecek olan yeni kira bedeli yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.
Kira Tespit Davasının Harcı- Karşı Vekâlet Ücreti
Kira tespit davalarında harç, talep edilen kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Örnek vermek gerekirse; mevcut kira bedeli 5.000 TL iken talep edilen kira bedeli 10.000 ise bu durumda harca esas alıncak değer 10.000 – 5.000 = 5.000 TL olmaktadır.
Karşı taraf vekalet ücreti ise Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. Maddesine göre: “Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, avukatlık ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.”
Kira Uyarlama Davası
Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı şartları, hükümleri ve sonuçları bulunan bir davadır. TBK m. 138’de düzenlenmiştir. Bu hüküm aşırı ifa güçlüğü başlığı altında yer almaktadır. Söz konusu hükme göre:
TBK m. 138: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Kanunda sayılan şartların varlığı halinde taraflar kira bedelinin uyarlanmasını kendi ararlarında kararlaştırabilecekleri gibi bu konuda anlaşma sağlayamamaları halinde mahkemeden kira bedelinin uyarlanmasını isteyebilirler. Uyarlama davalarında geçmişe dönük kira bedellerinin uyarlanması istenemez. Uyarlama davası 1 yılı geçmemiş kısa süreli kira sözleşmelerinde uygulanamaz. Dava neticesinde kira bedeli hakimin belirlediği orana göre indirilir.
Kira Uyarlama Davasının Şartları
TBK m. 138’e göre kira uyarlama davası açılabilmesinin şartları şınlardır:
1. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun sonradan meydana gelmiş olması
2. Söz konusu olağanüstü halin borçludan kaynaklanmayan sebeplerle ortaya çıkmış olması
3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu alayhine değişmiş olmalı.
4. Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçlenmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması
Bu şartların varlığı halinde kiracı, kira sözleşmesinin uyarlanmasını hakimden isteyebilir. Taraflarca öngörülemeyen veya öngörülmesi taraflardan beklenmeyen durumlardan kasıt, günlük hayatın olağan akışına göre borçlunun hesaba katmadığı ve hesaba katmakla yükümlü olmadığı durumlardır.
Kira uyarlama davası harca esas değer nedir?
Harçlar Kanunu gereğince uyarlama davalarında; uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki farkın yıllık toplamı üzerinden nispi harç olarak ödenir.
Kira Uyarlama Davası Görevli Mahkeme
Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme SULH HUKUK mahkemesidir Yetkili mahkeme ise KİRALANAN TAŞINMAZIN BULUNDUĞU YER MAHKEMESİ . Kısaca kira uyarlama davası kiralananın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Kira Tespit Davasında Faiz ?
Kira tespit davaları eda niteliği taşımaz. Kira bedelinin tespiti davaları inşai dava niteliğindedir ancak verilen hükme göre inşai davaya benzer nitelik taşır. Bu sebeple faiz talep edilemez, mahkeme faize hükmedemez.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir ?
Bu konuda kanunumuzda herhangi bir sınırlama öngörülmüş değildir. Davayı açmakta hukuki yararı bulunan herkes kira bedelinin tespiti davası açabilir.
Kira Tespit Davası Nerede Açılır ?
Kira bedelinin tespiti talepli davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise davanın açıldığı zaman davalının ikametgah yer mahkemesi veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.