KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA DAVA ŞARTI ARABULUCULUK
5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı “İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile 6325 sayılı “Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu”nda önemli değişiklikler yapılmış, zorunlu ve ihtiyari arabuluculuk ile çözümlenebilecek uyuşmazlıkların kapsamı genişletilmiştir. Bu kapsamda kira uyuşmazlıkları için 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle getirilmiştir.
Söz konusu düzenleme ile 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesinden sonra gelmek üzere 18/B maddesi getirilmiştir. Bu yeni madde ile “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar” hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunlu kılınmıştır. Ancak taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı olarak arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur.
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren bu düzenleme vasıtasıyla günümüz ekonomik koşullarında sayısı hızla artan kira uyuşmazlıklarında tarafların dava açmadan önce arabulucu huzurunda anlaşmasının sağlanması, mahkemelerin iş yükünün hafifletilmesi ve uyuşmazlıkların daha hızlı çözümlenmesi hedeflenmiştir.
Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar çoğunlukla tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davalarıdır. 1 Eylül 2023 tarihinden sonra bu tür davalar açılmadan önce uyuşmazlık için arabuluculuk başvurusu yapılması zorunlu hâle gelmiştir. Aksi hâlde yani bu zorunluluğa uyulmadan dava açılması hâlinde dosya üzerinde hiçbir işlem yapılmadan mahkemeler tarafından “dava şartı yokluğu” nedeniyle davalar usulden reddedilecektir.
6325 sayılı “Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu”nun 18/A maddesinin dördüncü fıkrasına göre, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk düzenlemesinde başvuru uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna, arabuluculuk bürosu kurulmayan yerlerde ise görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır. Bununla birlikte başvuru yapacak tarafın belirleyeceği herhangi bir arabulucuya da başvuru yapılabilir. Başvurucunun seçtiği arabulucuyu diğer tarafın kabul etmeme hakkı bulunmaktadır. Bu durumda ya arabuluculuk bürosu tarafından atanan arabulucuyla ya da tarafların anlaşmasıyla ortak irade ile belirlenecek bir arabulucu ile arabuluculuk sürecine devam edilecektir.
Arabuluculuk görüşmeleri belirli bir süre ile sınırlandırılmıştır. 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesinin 9’uncu fıkrasına göre; arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde neticelendirir. Aynı hüküm uyarınca bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta süreyle uzatılabilir.
Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevlendirilen arabulucu, taraflar ile iletişime geçerek ilk toplantı tarihini, toplantı yerini belirler ve ilk toplantıya katılmaları için tarafları davet eder. Tarafların istemesi hâlinde arabuluculuk toplantılarına vekilleri ya da yasal temsilcileri ile katılmaları mümkündür. Toplantı gününde arabulucunun görevi, tarafları uygun bir ortamda bir araya getirerek taleplerini karşılıklı olarak birbirlerine iletmelerini ve adil bir iletişim kurmalarını sağlamaktır. Arabulucu gözetiminde yapılan görüşmede taraflar taleplerini bildirerek uzlaşmaya çalışırlar. Tarafların uyuşmazlığının ilk toplantıda çözümlenmemesi hâlinde, kanunda belirlenen üç haftalık ve gerektiğinde eklenen bir haftalık süreyle birlikte azami dört haftalık süre içerisinde herhangi bir toplantı sayısı ile bağlı kalmadan uyuşmazlığın neticelenmesi için tarafların birden çok bir araya gelmesi mümkündür. Arabulucu bu süreç boyunca adil ve eşit davranarak tarafların ortak bir karara varmalarını sağlamaya çalışır. Ancak nihai kararı sadece taraflar birlikte verecektir.
Toplantılarda arabulucunun yönetiminde yapılan müzakerelerde her iki tarafın da menfaatine ve ihtiyacına uygun bir çözüm yöntemi bulunursa uyuşmazlık anlaşma ile sonuçlanır. Bu durumda arabulucu tarafından bir anlaşma tutanağı düzenlenir ve taraflarca imzalanır. Taraflar bu anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesini arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden talep edebilir. Bu şerhi içeren anlaşma, ilam niteliğinde belge sayılacağından, üzerinde anlaşılan hususlar hakkında artık taraflarca dava açılamaz.
Kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabulucuya gitmek zorunlu olsa da taraflar arabulucuda uzlaşmak zorunda değildir. Bu nedenle arabulucuda taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa tarafların mahkeme huzurunda haklarını aramaları mümkündür. Tarafların arabulucuda yapılan müzakerelerde anlaşamaması hâlinde arabulucu tarafından bir anlaşamama tutanağı düzenlenir ve taraflarca imza altına alınır. Dava açmak isteyen taraf arabuluculuk yoluyla uyuşmazlığın çözülemediğinde dair tutulan son tutanağı da dava dilekçesine eklemek suretiyle kira uyuşmazlıkları hakkında artık dava açabilir. Son tutanak dava dilekçesine eklenmediği takdirde mahkeme tarafından, davacının son tutanağı bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye ibraz etmesi istenir. Aksi hâlde mahkeme dava dilekçesini karşı tarafa göndermeden davayı usulden reddeder.
Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede kira uyuşmazlıklarına ilişkin zaman aşımı süreleri durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Tarafların anlaşamadığına ve uyuşmazlığın arabuluculuk yoluyla çözülemediğine ilişkin son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren zaman aşımı ve hak düşürücü süreler yeniden işlemeye başlar.
